日本リテールファンド投資法人(8953)会社説明会

8月23日開催の会社説明会報告です。

商業施設に特化したREIT

スポンサーは三菱商事(8058)(51.0%)とUBS(49.0%)

グループとしては産業ファンド投資法人(3249)やMCUBS MidCity投資法人(3227)も運用
グループ全体で1兆3713億円の資産を運用
Jリート全体の約8.5%

日本リテールファンド投資法人(8953)は国内で3番目に上場
資産規模も4位
保有資産96物件
決算月2月8月

表参道・青山や銀座に物件を多く保有
Gビルという名前の不動産保有

格付けはAA-(日銀の買い入れ対象がAA-以上)
有利子負債比率44.4%
長期負債比率100.0%
固定金利比率96.3%
平均借入残存期間4.4年
平均借入コスト1.19%

ポートフォリオの正確
都市部では好立地の商業湿雪
郊外では大規模な物件を取得
当初は郊外型を中心に長期の契約で安定重視の政策だったが
2013年以降、アップサイド(売却益)も狙うため郊外型から都市型へシフト
立地優位性やテナント代替性が高く、
小売り環境の変化に対応できるポートフォリオを構築

地域別では東京周辺が50%
大阪・名古屋が39%
その他の政令指定都市が11%

平均賃貸借契約残存期間6.1年 オフィスやレジと比べるとやや長め
固定賃料比率は88.3%
固定でも売り上げが悪いテナントには出ていかせて
優良テナントが入るように賃上げを行っている

商業圏としてみると2014年時点で東京圏は世界最大の経済圏
ECも含んでいるが欧米に比べると東京はECの取引割合は低い

高度なSC(ショッピングセンター)マネジメント力
リニューアルを行っている
お金はかかるが賃料増額できる

株価が低迷している要因
①海外投資家の誤解
米商業リートの不調←Amazon好調のため
日本でも同じような状況だと考えられている
(日本はそこまで小売業におけるECシェアは高くない)
②毎月分配ファンドの売り

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