ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)会社説明会

8月23日会社説明会報告です。

ヘルスケアREITの特殊性
①政府の後押し
高齢者向け住宅等を対象とするヘルスケアリートの活用にかかるガイドライン(平成26年6月)
病院不動産を対象とするリートにかかるガイドライン(平成27年6月
住生活基本計画⇒高齢者人口に対する高齢者向け住宅の充足率を平成37年には4%に引き上げ(平成26年で2.1%)
日本最高戦略(平成25年6月閣議決定)
好循環実現のための経済対策(平成25年12月閣議決定)

②長期安定的なキャッシュフロー
賃料固定・長期の賃貸借契約
稼働率は原則100%⇒入居率に依存しない

③優良なオペレータの目利きが重要
建物ではなくオペレータに許可が下りているため、優秀なオペレータとの契約が重要

機関投資家からはオペレーションリスクが懸念されている
(「メッセージ」の虐待の問題など)

ヘルスケア&メディカル投資法人(3455)について
ヘルスケアリーと初のAの格付けを取得
←機関投資家からの要望が強かった

投資主優待
無料体験入居
無料昼食付見学
施設利用の割引
介護に関する無料相談(介護休業などのことも質問できる)

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シップHD(3360)、NECキャピタルソリューション、三井住友銀行

賃料更改がないため長期安定

ポートフォリオの内容
現在は介護付き有料老人ホームを中心に買っている
←自治体のお墨付きであるためそれだけで価値が高い
今のオペレータが下りても他のオペレータが入ってくれる可能性も高い
サ高住はリスクが高く入居率が悪くなると買い手が付きにくい

新規物件は入札ではほとんど買わず、相対取引が多い。
高齢者向け施設・住宅の土地は個人(法人も)地主が多い
個人は相続対策などで手放すタイミングを狙う(ただしオペレータが良さが重要)
←リートがあることによって地主側も換金しやすくなった
法人は業績が悪い時に益出しのために売る
←スポンサーのネットワークを活用

医療関連施設の場合、土地建物は自分で持っている
理事会等の関係もあり購入はなかなか難しい
しかし、「ここもポートフォリオに入っているのか」
というような優良な病院を組み入れて
次の展開につながりやすくしたい。

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